【案情简介】

2017年某月被告湖南某房地产开发有限公司与原告向某金、向某其以及第三人张某某签订了《房地产联合开发合作协议书》。2017年某月，因工程建设需要具有相关资质的企业才能承建工程，经向某金等全体合伙人同意，将开发的工程施工挂靠于案外人湖南某建设有限公司，并授意湖南某建设公司按照原告向某金等人与被告湖南某房地产开发有限公司联合开发的泸溪县某工程约定的主要内容与被告湖南某房地产开发有限公司签订了一份《房地产联合开发合作协议书》。后原告等合伙人筹措资金，原告向某其退出，案外人李某某加入。2017年某月，原告向某金与第三人张某某、案外人李某云、李某英签订了《房地产联合开发合作内部协议》，对合伙事务进行约定。2017年某月，原告向某金等人与被告湖南某房地产开发有限公司联合开发合作的工程项目部登记注册成立，由原告向某金担任项目部负责人。2021年某月，被告将该项目部负责人变更为案外人李某云。2018年某月，被告湖南某房地产开发有限公司与原告向某金、第三人张某某、案外人李某云签订合《建筑工程合同》；2018年某月，案外人湖南某建设公司与原告向某金、案外人李某云、李某应分别签订了《工程建筑施工合同》，两份合同对各承建人承包的泸溪县某工程的承包价格、承包范围、分摊费用。付款方式等进行了明确约定。2018年某月，因泸溪某工程需要使用被告湖南某房地产开发有限公司原已建好的公共系统设施（自来水加压系统、消防系统、智能化弱电系统），经原告向某金、第三人张某某、案外人李某云及李某英与被告湖南某房地产开发有限公司协商一致并签订书面协议，按五十万元补偿给被告湖南某房地产开发有限公司。泸溪县某工程均已案外人湖南某建设公司名义进行施工，工程于2017年某月开工至2019年某月完工，原告向某金等合伙人内部至今尚对泸溪某工程办理合伙清算。泸溪某工程建好的住宅均已通过被告湖南某房地产开发有限公司与购房户签订的《房屋买卖合同》的方式销售完毕。之后被告湖南某房地产开发有限公司根据其与购房户签订的《房屋买卖合同》通过协商或诉讼方式向购房户收取房屋销售款。后原告向某金以及向某其认为被告湖南某房地产开发有限公司将项目部负责人由原告向某金变更为案外人李某云、收取泸溪某工程项目的房屋销售款以及被告湖南某房地产开发有限公司收取原告向某金等合伙人的水电对接费用违反双方订立的《房地产联合开发合作协议书》，存在违约行为，故向法院提起本次诉讼。

【审理过程】

在庭审过程中，泸溪县人民法院认为本案争议焦点为：1、原告向某其是否具备本案的适格主体；2、被告湖南某房地产开发有限公司在履行《房地产联合开发合作协议书》过程中是否存在违约行为，其收取的水电对接等费用是否应予退还；3、被告湖南某房地产开发有限公司已收取的房屋销售款应否交由原告向某金处理。

作为被告湖南某房地产开发有限公司诉讼代理人，我方代理意见为：

1、原告向某其于第一次签订《房地产联合开发合作协议书》后已退出，新的合伙人为原告向某金、第三人张某某以及案外人李某云、李某英，原告向某其已不具备原告主体资格。

2、原告向某金等人与被告湖南某房地产开发有限公司订立《房地产联合开发合作协议书》《建筑工程合同》，原告向某金等合伙人内部订立的《房地产联合开发合作内部协议》，任何一份合同均未约定房屋结算款由原告向某金收取，也无合伙人授权原告向某金收取购房款，原告向某金无事实和法律依据收取购房款，被告湖南某房地产开发有限公司作为原告向某金对外名义开发，作为经营主体、开票主体、纳税主体，被告湖南某房地产开发有限公司依据购房合同收取购房款有事实和法律依据，至于原告向某金要求的房屋销售款，只有等项目清算够解决，不属于本案的受理范围。

3、原告向某金认为被告将湖南某项目部负责人由原告向某金变更为案外人李某云系违约行为，但湖南某项目部是被告湖南某房地产开发有限公司为完成泸溪某项目而设立的内部管理部门，对于项目部负责人的任命属于被告湖南某房地产开发有限公司的内部自决事项，不属于法院的管辖范围，据此不能认定被告湖南某房地产开发有限公司在履行《房地产联合开发合作协议书》过程中存在违约行为。

4、被告湖南某房地产开发有限公司收取的水电对接等费用是因原告向某金等合伙人开发的泸溪某项目工程需要使用被告湖南某房地产开发有限公司已建好的公共系统设施而实际使用的费用，且已经经过其他合伙人签字认可，该费用属于原告向某金等合伙人开发泸溪某工程项目的合理支出费用，不应退还给原告向某金。

【判决结果】

法院判决结果：驳回原告向某金、向某其提出的全部诉讼请求。

【案例点析】

本案为房地产开发经营合同纠纷。对于诉讼案件，首先应考虑的起诉方的主体是否适格问题，这属于程序问题。其次，要查清所涉合同的主体，本案中所涉合同的主体为原告向某金、第三人张某某、案外人李某云、李某英以及被告湖南某房地产开发有限公司，原告向某金只是合伙人之一。最后，本案中原告向某金、向某其认为被告湖南某房地产开发有限公司在履行《房地产联合开发合作协议书》过程中存在违约行为，对于该观点的辩论应以原告向某金的诉请及其诉状中存在的被告湖南某房地产开发有限公司的存在的某些具体的违约行为着手，以被告湖南某房地产开发公司不存在违约行为进行反驳。